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泰國房地產考察日記（一）預售屋篇

近三年來整個大曼谷地區將近有1500個大大小小建案在推
由於曼谷面積廣大尚有很多建地待開發
相較臺北一地難求導致遍地開花處處漲有些不同
預計2016.2017年會有大波交屋潮及釋出潮
了解泰國的人都知道
現在曼谷房地產市場是有些“供過於求”的
所以外國投資者選擇投資標的更加需要謹慎
問題一，如何選擇曼谷投資標的？
曼谷最讓人頭痛的就是交通塞車問題
要降低您的投資風險跟著BTS捷運買就對了
並不是說MRT沿線不好
究活動範圍跟發展成熟度分析
在曼谷人心中BTS是優於MRT的選擇
(畢竟曼谷BTS跟MRT是不能互相轉乘的兩個不同系統)
需求大，保值抗跌空間當然強
問題二，地點鎖定後如何選建案？
泰國人有非常嚴重的品牌迷失
舉例來說，同個地點下
A案.小品牌建商.300米到捷運站.價格13萬/平米，
B案.上市大建商.600米到捷運站.價格16萬/平米，
台灣投資者絕對無法想像"B案會比A案早完銷"
地點不是越近越好嗎?進場價格不是越低越好嗎?
抱歉，泰國人認為品牌就是品質保證
與其買一台便宜省油的Toyota不如買台高貴奢華的Benz
問題三，曼谷的預售屋可以玩轉紅單嗎？
答案是可以的，但基於市場供需問題建議多考量幾個步驟
一.預售案建商的完銷度
有的建商到交屋前建案可能都尚未完銷，餘屋低價出清
紅單投資者在市場上完全沒有競爭優勢了
這已經不是賺多賺少的問題了，是找不找的到人接手，俗稱套牢
解決方法斷頭或是違約建商沒收訂金
二.預售案建商的價格調整
推案順利的建商每波價格調整的幅度快且大
反之，不順利的話建商為求完銷
會新增加一波波促銷價或保證回酬等行銷手法
所以出場時機必須注意
該出就出切勿貪心，發現建商有促銷動作，不賺都趕快出掉
三.預售按進場時機
簡單來說，搶頭香跟撿餘屋是最低風險的時機
一來是價格比較優勢
二來是更清楚整個建案行銷發展始末